2018/09/12

賃貸ＶＳ持ち家の終わりなき戦い

永遠のテーマ、賃貸ＶＳ持ち家の議論に終止符を打つべく、私も論戦に参戦です。
というのは、冗談で、私もこのテーマで、少し話したいことがあるので、お話します。
あくまで、私の個人的な意見ですので、その点、ご了承いただいた上、お読みください。

テーマは、「リスク」から考える、賃貸ＶＳ持ち家です。
人生のリスク管理は、とても大切なテーマです。
未来の自分を守れるのは、自分だけですから。

どちらが経済的に損か、得かで語られることが多い賃貸ＶＳ持ち家ですが、リスクで考えると、断然、賃貸が有利というのが私の考えです。

以下、その理由を書きます。

　１　家賃は、コントロール可能、住宅ローンは基本的に不可能

住宅ローンは、一度、設定すると、月額の返済額は、基本的に同じです。
収入が減った場合でも、住宅ローンは、減額できません。
しかし、賃貸は、家賃が安い所に引っ越すことができます。
収入が減る可能性は、誰にでもあると思います。
大企業ですら、どうなるか分からない世の中です。
また、病気やケガで収入が減ることもあります。
住宅ローンが支払えなくなれば、家を売ればいいとも思われるかもしれませんが、住宅ローンは、一般に元利均等方式という返済方法をとっており、返済額がずっと一定な分、なかなか、元金は減りません。
買った住宅の資産価値も目減りしていっていますので、買った金額では売れません。
売却したとしても、借金が残る可能性がとても高いのです。

「賃貸は、収入減に強い」
そして、「住宅ローンのリスクは、思った以上に高い」
それが、理由の１つです。

　２　現金で購入したとしても、持ち家は、お金はかかる

では、現金で買えばいいのではないかと思われると思います。
当然、その通りですが、持ち家では、住宅ローンだけが、かかるお金ではありません。
日本では、不動産というのが最大の資産であるとの考え方があります。
そのせいか、不動産には、あらゆる場面で税金がかかるようになっています。
まず、購入時は、不動産取得税。
持っている間は、ずっと固定資産税。
相続したら、相続税（どの資産にもかかりえます）。
売却すれば、譲渡所得税（住宅の場合は、控除あり）。
注目すべきは、固定資産税です。
持ち家を持っている限り、固定費として、ずっとかかるのです。
それだけが、かかるお金かというと、そうではありません。
マンションであれば、管理費、修繕積立費、駐車場代等が固定費でかかってきます。
戸建てであれば、家の修繕費、庭の植木の剪定や草刈り代等がかかります。
決して、現金購入した持ち家も住居費０円には、なりません。
それだけでなく、建物は日々老朽化し、資産価値が目減りしています。
今後は、少子化もあり、住宅地の価格も下落が予想されます。
目には見えない資産価値の減少という形でお金を使い続けているのと同じなのです。

そして、現金で持ち家を買っている場合、親の援助による場合を除いて、家の購入に持っているお金の大部分を使っているものと思われます。
所有している財産の中で、不動産の占める割合が圧倒的に高くなっており、その価値も日々目減りしていってます。
また、不動産の売却には時間がかかり、すぐには現金化できません。
購入後も維持費がかかっているので、預金もたまっておらず、いざお金が必要なとき、現金が不足する可能性があります。

まとめると、「持ち家は、お金がかかり、現金が不足するリスクがある」ということです。

３　持ち家は、負の資産になる可能性がある

空き家になるリスクについては、以前投稿したブログ「あなたの空き家問題」に書いた通りです。
持ち家に一生住むことは難しい時代となっており、親世代が住まなくなった家に子供たちが住まない可能性があります。
そうすると、空き家になり、単に維持管理に労力とお金がかかるだけの負の遺産になります。

・・・・
さんざん、持ち家のリスクについて語りましたが、かく言う私は、実は、持ち家派です。
リスクを冒して、家を買いたいと思っています。
それは、もう、理屈ではなく、単純にリスクを冒してでも欲しいからです。
矛盾というかなんというか。
私は、そんな人間です。